Свое жилье в новом мире становится предметом роскоши

Цифры рисуют резкую картину. Достигнув пика в 69% в 2004 году, доля домовладений снижалась каждый год до 2016 года, когда она составляла 64,3% — это самый низкий уровень с тех пор, как Бюро переписи населения начало отслеживать в 1984 году. В период президентства Дональда Трампа этот показатель вырос до 66% в 2020 году. но эта тенденция, скорее всего, будет остановлена ​​рынком жилья, на котором отчаянно не хватает предложения и где наблюдается рост цен по сравнению с предыдущим месяцем выше, чем на бешеном рынке 2006 года.

Это болезненный процесс, но не все так плохо. Медленно, но верно самый большой актив большинства американцев — их дом — становится более ликвидным. Назовите это сжижением рынка жилья США.

Даже на лучших рынках дома на одну семью исторически были крайне неликвидным активом. Оценка должна производиться на индивидуальной основе, и дома с неверной ценой могут находиться на рынке в течение нескольких месяцев в ожидании потенциального покупателя — только для того, чтобы финансирование этого покупателя провалилось.

Ликвидные активы, такие как публичные акции и корпоративные облигации, получают так называемую премию за ликвидность: их рыночная цена во много раз превышает дивиденды или купоны, которые инвесторы получают от их владения. Чем более ликвиден актив, тем выше эта премия. С другой стороны, цены на те же самые быстрорастущие акции и облигации могут обрушиться, когда инвесторы напуганы и заберут свои деньги с рынка.

Дома обычно торгуются с очень небольшой премией за ликвидность. Это означало относительно низкую покупную цену по сравнению с тем, что будет стоить аренда — эквивалент дивидендов от инвестиций в жилье — и стабильные цены с течением времени.

Эти два фактора сделали дома хорошей инвестицией для семей с умеренным доходом, которым часто не хватало денег и толерантности к риску для рыночных инвестиций. По мере роста инвестиций дома на одну семью были дешевыми и медленно росли в цене как в хорошие, так и в плохие времена.

В начале 21 века автоматическая оценка и ипотечное андеррайтинг начали менять это положение. В сочетании с переупаковкой субстандартных кредитов в предположительно более безопасные CDO они создали гораздо более ликвидный рынок жилья. В ответ цены на жилье взлетели и стали более чувствительными к капризам рынков. Когда инвесторы отказались от CDO, финансирование покупателей прекратилось, и весь рынок жилья рухнул.

Тогда это могло показаться неудачным экспериментом. Но финансиализация навсегда изменила рынок жилья. Дома теперь более склонны к завышению цен по сравнению с арендной платой и к колебаниям цен на них в зависимости от рынка. Те самые особенности, которые сделали покупку дома доступной и стабильной инвестицией, подходят к концу.

Но неликвидность, сделавшая дома безопасной инвестицией, также сделала Америку менее динамичной и мобильной. На прибрежных рынках с высоким спросом на жилье рыночные силы обычно привели бы к замене односемейных домов дуплексами и квартирами. Но существующие домовладельцы не хотят соглашаться на застройку, которая непостижимо влияет на стоимость их самых ценных инвестиций. В результате меньше застройки — и очень высокая арендная плата для жителей, которым не посчастливилось владеть собственным домом.

Однако по мере того как институциональные инвесторы все чаще выходят на рынок жилья, стимулы начинают меняться. Крупные инвесторы могут сами расширять или реконструировать свою недвижимость, потому что они получают выгоду от большего числа арендаторов, даже если сами арендные ставки падают.

Между тем, увеличение доступности сдаваемой в аренду недвижимости может принести пользу домовладельцам в районах с упадком в стране. Они часто не могут переехать в более благополучные районы, потому что не могут продать свои дома почти за столько, чтобы купить новое жилье в другом месте. Однако в экономике с большим объемом арендной платы они могли позволить себе попробовать новое место в течение нескольких лет без обязательств по ипотеке или первоначальному взносу.

Нация арендаторов может привести к миру, в котором решения о местоположении в большей степени зависят от личных предпочтений и требований жизненного цикла. Молодые рабочие могут предпочесть городские развлечения. Пара, только создавшая семью, могла воссоединиться со своими родителями или братьями и сестрами в небольшом городке.