Свое жилье в новом мире становится предметом роскоши

Америка становится нацией арендаторов, у людей все меньше денег на свое жилье и у них нет выхода, кроме как снимать жилье.

Блумберг пишет:
«Рост цен на недвижимость вызывает опасения, что домовладение, долгое время считавшееся основным компонентом американской мечты, становится недосягаемым для американцев с низким и средним уровнем доходов. Это может быть так, но нацию арендаторов не стоит опасаться. На самом деле все наоборот.

Цифры рисуют резкую картину. Достигнув пика в 69% в 2004 году, доля домовладений снижалась каждый год до 2016 года, когда она составляла 64,3% — это самый низкий уровень с тех пор, как Бюро переписи населения начало отслеживать в 1984 году. В период президентства Дональда Трампа этот показатель вырос до 66% в 2020 году. но эта тенденция, скорее всего, будет остановлена ​​рынком жилья, на котором отчаянно не хватает предложения и где наблюдается рост цен по сравнению с предыдущим месяцем выше, чем на бешеном рынке 2006 года.

Это болезненный процесс, но не все так плохо. Медленно, но верно самый большой актив большинства американцев — их дом — становится более ликвидным. Назовите это сжижением рынка жилья США.

Даже на лучших рынках дома на одну семью исторически были крайне неликвидным активом. Оценка должна производиться на индивидуальной основе, и дома с неверной ценой могут находиться на рынке в течение нескольких месяцев в ожидании потенциального покупателя — только для того, чтобы финансирование этого покупателя провалилось.

Свое жилье в новом мире становится предметом роскоши

Ликвидные активы, такие как публичные акции и корпоративные облигации, получают так называемую премию за ликвидность: их рыночная цена во много раз превышает дивиденды или купоны, которые инвесторы получают от их владения. Чем более ликвиден актив, тем выше эта премия. С другой стороны, цены на те же самые быстрорастущие акции и облигации могут обрушиться, когда инвесторы напуганы и заберут свои деньги с рынка.

Дома обычно торгуются с очень небольшой премией за ликвидность. Это означало относительно низкую покупную цену по сравнению с тем, что будет стоить аренда — эквивалент дивидендов от инвестиций в жилье — и стабильные цены с течением времени.

Эти два фактора сделали дома хорошей инвестицией для семей с умеренным доходом, которым часто не хватало денег и толерантности к риску для рыночных инвестиций. По мере роста инвестиций дома на одну семью были дешевыми и медленно росли в цене как в хорошие, так и в плохие времена.

В начале 21 века автоматическая оценка и ипотечное андеррайтинг начали менять это положение. В сочетании с переупаковкой субстандартных кредитов в предположительно более безопасные CDO они создали гораздо более ликвидный рынок жилья. В ответ цены на жилье взлетели и стали более чувствительными к капризам рынков. Когда инвесторы отказались от CDO, финансирование покупателей прекратилось, и весь рынок жилья рухнул.

Тогда это могло показаться неудачным экспериментом. Но финансиализация навсегда изменила рынок жилья. Дома теперь более склонны к завышению цен по сравнению с арендной платой и к колебаниям цен на них в зависимости от рынка. Те самые особенности, которые сделали покупку дома доступной и стабильной инвестицией, подходят к концу.

Но неликвидность, сделавшая дома безопасной инвестицией, также сделала Америку менее динамичной и мобильной. На прибрежных рынках с высоким спросом на жилье рыночные силы обычно привели бы к замене односемейных домов дуплексами и квартирами. Но существующие домовладельцы не хотят соглашаться на застройку, которая непостижимо влияет на стоимость их самых ценных инвестиций. В результате меньше застройки — и очень высокая арендная плата для жителей, которым не посчастливилось владеть собственным домом.

Однако по мере того как институциональные инвесторы все чаще выходят на рынок жилья, стимулы начинают меняться. Крупные инвесторы могут сами расширять или реконструировать свою недвижимость, потому что они получают выгоду от большего числа арендаторов, даже если сами арендные ставки падают.

Между тем, увеличение доступности сдаваемой в аренду недвижимости может принести пользу домовладельцам в районах с упадком в стране. Они часто не могут переехать в более благополучные районы, потому что не могут продать свои дома почти за столько, чтобы купить новое жилье в другом месте. Однако в экономике с большим объемом арендной платы они могли позволить себе попробовать новое место в течение нескольких лет без обязательств по ипотеке или первоначальному взносу.

Нация арендаторов может привести к миру, в котором решения о местоположении в большей степени зависят от личных предпочтений и требований жизненного цикла. Молодые рабочие могут предпочесть городские развлечения. Пара, только создавшая семью, могла воссоединиться со своими родителями или братьями и сестрами в небольшом городке.

США еще не совсем там, и не только потому, что слишком много людей ищут слишком мало квартир. Чтобы рассматривать США как страну арендаторов, необходимо пересмотреть американскую мечту о домовладении. Во всяком случае, эта страна всегда была больше ориентирована на новые границы, чем на комфортные поселения.»

https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2021-06-17/america-should-become-a-nation-of-renters

 

Источник

1, 1

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Смотрите также

  • Степан Демура — Запись семинара финансового гуру в Сити Класс от 14 мая 2015Степан Демура — Запись семинара финансового гуру в Сити Класс от 14 мая 2015
    Российская экономика сегодня: «хрупкое дно» или еще есть, куда падать. Приглашаем Вас в Сити Класс на события со Степаном Демурой http://www.cityclass.ru/demura_broadcasting/   Источник: Сити Класс 1, 1
  • Доктор Атлас об изоляции, масках, ошибках и страхеДоктор Атлас об изоляции, масках, ошибках и страхе
    Доктор медицины Скотт В. Атлас, старший научный сотрудник Института Гувера, работал с августа по ноябрь 2020 года в качестве специального советника президента и был членом Целевой группы Белого дома по коронавирусу. Атлас на минувшей неделе произнес следующие замечания в виртуальной лекции, организованной республиканцами колледжа. Они были слегка адаптированы для публикации …
  • 25 мая 2016 запись семинара Степана Демуры в Сити Класс25 мая 2016 запись семинара Степана Демуры в Сити Класс
    Ждать и догонять или просчитывать и знать? Какие события определят экономическую картину в стране и мире? Где взять реальные данные статистики, чтобы оценить риски и просчитать тренды? Как сохранить и где заработать? Хотите поговорить со Степаном лично, приходите в Сити Класс —   Источник: Сити Класс 1, 1
  • Приводит ли падение стоимости нефти к краху фондового рынка —Приводит ли падение стоимости нефти к краху фондового рынка —
    Чтобы помочь нам ответить на этот вопрос, давайте вернёмся в 1973 год. Экономисты скажут вам, что медвежий рынок 1973-74 годов был вызван печально известным нефтяным эмбарго ОПЕК. Эмбарго — это реальное событие, которое случилось с октября 1973 года по март 1974 года, когда цены на нефть за это время выросли …
  • Бизнес и инновации — Питер Друкер — Книга в кратком изложении за 10 минутБизнес и инновации — Питер Друкер — Книга в кратком изложении за 10 минут
    Питер Друкер всегда опережал всех в своей области на несколько лет. Он написал 39 книг, широкую известность Друкеру принесла вышедшая в 1946 году «Концепция Корпораций», основанная на исследовании внутренних механизмов работы корпорации «General Motors». Цитата: «Эффективные инновации начинаются с малого. Они никогда не бывают грандиозными. Они задуманы для конкретной цели… …