Ковидная экономика во всем обогащает богатых и обедняет бедных (всех, кто не богат), стоимость жизни продолжает расти, но не для всех, а только для тех, кто небогат. Идет повышение арендной платы за жилье более низкого качества, обычно занятое наиболее финансово незащищенными арендаторами, и большие скидки на роскошные квартиры, обслуживающие богатых.
The Washington Post пишет:
«Много было написано о двухколейном, или «K-образном», экономическом восстановлении, при котором домохозяйства с более высокими доходами в целом преуспевают в финансовом отношении, а домохозяйства с низкими и средними доходами терпят крах. Уровень занятости с высокой заработной платой восстановился примерно до уровня, который был до пандемии; с другой стороны, количество низкооплачиваемых рабочих мест по-прежнему очень низкое.
Но это не единственный способ, которым бедняки заключили грубую сделку. Домохозяйства с низкими доходами испытывают давление с обеих сторон — меньший доход и более высокие цены на то, что обычно является их крупнейшими ежемесячными расходами: арендная плата.
Для состоятельных арендаторов имеется множество сделок. Согласно данным CoStar, аналитической компании по недвижимости, в большинстве крупных мегаполисов арендная плата за элитное жилье резко упала. «
Внешний вид жилого дома небогатого арендатора Фэй Портер в Чикаго, цена за проживание растет, когда доходы граждан падают
Отсутствует плинтус и оголенная проводка в квартире Портера.
Следы грязи и потертостей покрывают коридор первого этажа многоквартирного дома.
Далее в статье сказано:
«Сумма зависит от города. В Далласе и Форт-Уэрте арендная плата за квартиры в верхней части шкалы качества CoStar была на 1% дешевле в последнем квартале 2020 года по сравнению с годом ранее; в Чикаго они упали на 7,6 процента. Между тем, арендная плата за квартиры более низкого уровня — старые или низкокачественные здания с меньшими удобствами — оставалась стабильной или увеличивалась в зависимости от района. В Даллас-Форт-Уэрте и Чикаго они выросли примерно на 2 и 1 процент соответственно.
А некоторые незадачливые арендаторы пережили гораздо большие скачки. Портер, чья контрактная работа в некоммерческой организации недавно закончилась, платит почти на 5 процентов больше, в результате чего ежемесячная цена ее квартиры с двумя спальнями составляет 1500 долларов. (Портер, страдающая эпилепсией, получает выплаты по инвалидности и ваучеры, которые помогают покрыть счета.)
Андреа Оспина, которая живет на окраине Далласа-Форт-Уэрт, сказала, что ее арендная плата выросла прошлым летом с 900 долларов до 1250 долларов, или почти на 40 процентов. Это произошло вскоре после того, как ее мужа уволили с работы водителем грузовика.
Итак, что происходит? Почему люди с более высоким доходом получают перерыв, в котором они не нуждаются, а люди с низким доходом сталкиваются с повышением арендной платы, когда они больше рискуют потерять работу?
Динамика на верхнем сегменте рынка более ясна. В связи с тем, что COVID-19 в значительной степени отключил льготы городской жизни, многие арендаторы, у которых были средства, сделали это. Более высокооплачиваемые работники, которые совмещали удаленную работу и виртуальную школу, искали больше места, часто покупая дом в пригороде.
«Многие арендаторы, которые уже были маржинальными покупателями жилья — у которых более высокая кредитоспособность, активы и доход — решили перейти на домовладение», — сказала Дженни Шуэц, старший научный сотрудник Брукингского института. Цены на дома в пригородах Нью-Йорка, Вашингтона, Чикаго и других городов резко выросли в прошлом году, так как жители городов с высоким доходом бежали.
Это оказало давление на арендную плату в роскошных городских зданиях, которые освободили эти новые домовладельцы. Арендная плата также снизилась из-за резкого увеличения предложения, поскольку в прошлом году на рынке появилось много нового элитного жилья. «Эти запасы ударили одновременно со слабым спросом», — сказал Эндрю Рыбчинский, управляющий консультант CoStar Advisory Services.
С нижним сегментом рынка аренды дело обстоит сложнее.
Одно из вероятных объяснений, по мнению Шуэца и других, состоит в том, что, когда разразился экономический кризис, все больше людей решили спуститься по карьерной лестнице, чтобы сэкономить деньги. Однако уже не хватало доступных по цене единиц. Таким образом, всплеск спроса на дома с более низкой ценой привел к повышению ставок арендной платы.
Возьмем, к примеру, Робина Дж. Шварца, тренера по здоровью и образу жизни, который жил в многоэтажном доме в тонком районе Саут-Луп в Чикаго. Прошлой весной она заразилась коронавирусом, и ее тело сильно пострадало, и она до сих пор не оправилась. То же самое и с ее работой: из-за рецессии количество ее платежеспособных клиентов иссякло. «Это был кровавый кошмар», — сказала она.
…….
В Чикаго подорожали более дешевые места
Годовые изменения в 74 кварталах и пригородах Чикаго с февраля 2020 года по февраль 2021 года.
Арендная плата увеличилась в большинстве районов, где в прошлом году средняя арендная плата была менее 1500 долларов США до пандемии.
Эксперты в области жилищного строительства говорят, что могут иметь значение и другие факторы. Некоторые районы с низкими доходами были облагорожены еще до пандемии, что привело к повышению арендной платы.
Повышение арендной платы в нижней части рынка также может быть непреднамеренным следствием федерального моратория на выселение, введенного в прошлом году. Мораторий, срок действия которого истекает в этом месяце, защищает находящихся в трудном положении арендаторов от перемещения и возможного бездомия. По данным обследования зернобобовых, проведенного Бюро переписи населения, по состоянию на конец февраля около четверти взрослых в семьях арендаторов с низким доходом не выплачивали арендную плату. Арендодатели, застрявшие с арендаторами, которые не могут платить, могут попытаться компенсировать эти потери, повысив арендную плату для всех остальных. По словам Шуэца, арендная плата за квартиры более низкого уровня, как правило, уже близка к эксплуатационным расходам, поэтому арендодатели могут иметь небольшую норму прибыли.
Более бедные арендаторы также часто неохотно отказываются от повышения арендной платы, учитывая сложности и расходы, связанные с переездом, особенно в разгар пандемии.
«У них нет денег, чтобы переехать в другое место, и домовладельцы знают, что у них они есть, — сказал Сэнди Роллинз, исполнительный директор Союза арендаторов Техаса. «Они могут сказать:« Вот цена, это то, что вы должны заплатить, вы можете пойти в продовольственный банк, если вам нужно сэкономить »».
Для многих арендаторов с низкими и даже средними доходами эта динамика предшествовала пандемии.
Из-за хронической нехватки доступного жилья большинство этих арендаторов тратили не менее трети своих доходов на жилье задолго до covid. Пандемия просто усугубила ситуацию. Американский план спасения президента Байдена предусматривает выделение дополнительных средств на помощь в аренде жилья и ваучеры, которые помогут некоторым арендаторам. Но снижение арендного давления как во время текущего кризиса, так и после него, в конечном итоге потребует расширения предложения доступного жилья.
Это сложно по многим причинам. Разработчики обычно ожидают более ограниченной отдачи от устройств более низкого уровня. Субсидии для привлечения разработчиков могут быть политически нестабильными или плохо ориентированными. Даже когда застройщики и муниципалитеты участвуют в проекте, другие бюрократические проволочки или NIMBYism могут затормозить проекты.
Но общественная поддержка правительственной помощи в связи с пандемией в сочетании с изменением цен и моделей миграции, вызванным коронавирусом, может предоставить необычную возможность преодолеть эти проблемы. Некоторые районы начали переоборудование мотелей или других зданий в дополнительные жилые дома; участие в реформе зонирования и выдачи разрешений; и обсуждение изменений в их субсидиях и требованиях на развитие.
Без увеличения предложения доступного жилья двухколейная модель, скорее всего, сохранится. А без дополнительных вариантов жилья у Портер и ее коллег-арендаторов мало рычагов воздействия на рост арендной платы и ухудшение условий жизни. Хотя, как волонтер-арендатор-организатор, она все еще пытается.
«Единственное, что я точно знаю, это то, что я заслуживаю тепла, я заслуживаю безопасности и заслуживаю того, чтобы быть чистым», — сказала она. «Эти вещи не подлежат обсуждению».
