Инвестиции в однушки — Итоги 10 лет

Пишет некто Алексей К. На этой неделе я продал последнюю свою инвестиционную однушку, решив полностью выйти из этого, самого популярного и народного инструмента сохранения накоплений. Возможно, после прочтения, и Вы решите посчитать свои результаты и взвесить целесообразность таких инвестиций.

Инвестиции в однушки - Итоги 10 лет
Что за квартира? Типичная однушка 28 кв.м в спальном районе города миллионника с парой десятков одинаковых домов. Куплена в 2011г на котловане у надежного застройщика за 1 168 400р (тех самых, крепких, не девальвированных рублей). Построена в конце 2012г, сдана с мая 2013 года в аренду. Муниципальный ремонт, минимальная подготовка к сдаче в аренду

Почему продал? Квартире 10 лет, и я ни копейки ни вложил в ремонт, и впереди, для продолжения сдачи квартиры по той же цене, были необходимы вложения, которые сотрут весь доход за последующие 1-2 года. Недавний аттракцион низких ставок привел к резкой переоценке этого богатства, при том что до этого цена росла очень медленно, и по несколько лет стояла на месте, и дальнейший рост стоимости под вопросом. Последние 6 лет сдавалась за 11 300р в мес «на руки» до НДФЛ, и цена аренды не росла даже в рублях (а как оказалось позднее — фактически падала даже в номинальном выражении), и это при том что мне невероятно повезло с арендаторами

Рядом строятся бесконечные клоны таких же микрорайонов с бесконечным количеством таких же успешных инвесторов в однушки, все это непременно давит и на цену недвижимости и на ее аренду

Инвестиции в однушки - Итоги 10 лет
Примерно такая однушка

Шикарная доходность 4% годовых до НДФЛ
И это, пожалуй, главная причина продажи. К текущему моменту, доходность аренды упала до 4% годовых, без учета НДФЛ, простоев, страховки, форс мажоров, неплатежей, и амортизации ремонта и коммуникаций квартиры и всего дома.

Я сдавал ее за 11 300р «на руки», но мои арендаторы в первый же день сняли такую же квартиру (даже чуть лучше) за 9000р «на руки».

Доходность к цене квартиры на момент продажи: 9000 * 12 / 2 680 000р = 4%

Грязные 4%, превращающиеся в 0%, если учесть все факторы, при официальной продуктовой инфляции 6%, без перспектив индексации арендных платежей, и с растущими рисками — это точно то, что можно назвать инвестицией?

А что с общим результатом за весь срок?
Я посчитал IRR (внутреннюю норму доходности на основе всех денежных потоков) за весь срок владения квартирой и вот что вышло.

Инвестиции в однушки - Итоги 10 лет
Доходность за весь срок владения — 14,37% годовых, таблица с расчетами в Google Docs

Что имеем?
Доходность за весь срок владения — 14,37% годовых в рублях и 2,72% в долларах до НДФЛ
Получено 1 050 000р арендных платежей за 10 лет
Квартира подорожала на 1 512 000р (более чем вдвое)
Всего заработано 2 516 800 р

Звучит неплохо, но нужно учесть несколько факторов:
Могучая переоценка стоимости случилась в последние месяцы, до этого квартира стоила на 500 тыс. дешевле и цифры доходности получались другие
Мне повезло с арендаторами, и я почти не имел простоев (буквально пару месяцев за все 10 лет), не имел проблем и форс мажоров, пожаров и затоплений, но все это могло и может случится и сильно повлиять на результат.
Продал квартиру на локальном пике цен, на дне цикла снижения ипотечных ставок (и наш город не вошел в программу льготной ипотеки)
Я не считал расходом все свои усилия по сдаче квартиры в аренду, хотя на самом деле это расходы (мое время/нервы не бесплатны).

Сравним с несколькими полностью пассивными бенчмарками, которые я мог купить вместо этой чудесной однушки:
Наличный доллар (без учета стоимости его безопасного хранения) — 10,79% годовых в рублях
Индекс полной доходности московской биржы по налоговым ставкам резидентов (MCFTRR) — 12,88% в рублях
ETF на S&P500 (VOO) — 24,98% в рублях
ETF на акции всего мира (VTI) — 24,56% в рублях

Последний — ETF на акции всего мира, я считаю самым адекватным бенчмарком, так как он предполагает максимально концентрированную идею полностью пассивных инвестиций — без выбора времени, страны, отрасли и конкретных акций. И он, на достаточно длинном в рамках жизни инвестора, периоде в 10 лет, обогнал эти танцы с недвижимостью на «лишние» 10% годовых, а это очень много.

Для осознания разницы — 10% среднегодовой доходности дополнительно удвоят Ваши инвестиции за 7 лет и 3 месяца.

Вместо вывода
В моем случае все сложилось хорошо — я купил квартиру на котловане, по очень удачной цене (была социальная программа и я заполучил очередь), я не вкладывался в ее ремонт и обустройство, чтобы сдать на 500р дороже, я не имел проблем с арендаторами, налоговой, пожарами и даже с продажей. Меня даже ни разу не дергали среди ночи менять потекший кран или заклинивший замок.

И при всем при этом, доходность оказалась хуже максимально пассивного инструмента широкого рынка, и оказалась сравнимой с простым наличным долларом или депозитом.

Период для инвестиций — не самый худший для рынка недвижимости и включает недавний ипотечный бум и рекордно низкие ставки, я уверен что следующие 10 лет для подобных инвестиций будут еще хуже.

Из плюсов — пожалуй только иллюзия стабильности дохода за счет ежемесячных поступлений и иллюзия сохранности капитала

Что дальше делать с полученными деньгами?
Я всегда старался тратить сильно меньше, чем зарабатываю, но долгое время единственным средством накопления были депозиты и однушки, как и у большинства.

С 2017 года (до-того-как-это-стало-мейнстримом) я активно начал наращивать долю в акциях, попутно изучая эти инструменты. Сейчас портфель полностью сформирован и я временно нахожусь на пенсии — старые источники дохода иссякли, новые пока не стартуют.

2% от капитала в год полностью покрывают текущие расходы семьи, получена ачивка «финансовая независимость»

Тем не менее, для стабилизации денежного потока, я решил переложить средства от квартиры в альтернативные варианты недвижимости — в REIT’ы за рубежом и в ЗПИФы недвижимости в России. Историческая доходность таких штук все равно ниже акций и сбалансированных портфелей, но психология по прежнему важна, и недвижимость хорошо справляется с задачей не сойти с ума от волатильности и непредсказуемости рынков.

А что вы думаете по поводу инвестиций в однушки? Способны ли инвестиции в акции или ПИФы заменить инвестиции в недвижимость? Напишите в комментариях….

Источник

 

Источник

4, 1

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Смотрите также

  • Губернатор Флориды осудил изоляцию и обман обществаГубернатор Флориды осудил изоляцию и обман общества
    Губернатор Флориды Род Де Сантис выступил против изоляции с громкой статьей, где впервые подробно высказал свое недоверие сложившейся ситуацией Он пишет в своей статье в The Wall Street Journal:«Пандемия Covid-19 стала испытанием для элит в США, от экспертов в области общественного здравоохранения до корпоративных СМИ. Результаты неутешительные. Политики, которые выступили …
  • Как скользящие средние могут предупредить вас о будущем росте ценыКак скользящие средние могут предупредить вас о будущем росте цены
    Автор: Джеффри Кеннеди Я хочу поделиться с вами одной из моих любимых торговых установок, которая называется «Moving Average Compression» (MAC). Она нравится мне, потому что неизменно работает, и вы можете настроить её в соответствии с вашим индивидуальным стилем торговли и временными рамками. MAC — это просто концентрация скользящих средних с …
  • Курс: Системная финансово-экономическая диагностикаКурс: Системная финансово-экономическая диагностика
    Описание: Поистине уникальный курс, позволяющий проводить системный анализ не только финансово-экономических, но и многих других показателей деятельности предприятия, при этом предприятие рассматривается как единая система, анализ элементов которой может быть произведен в динамике. При условии неизменности изложенных в методике правил, сфера ее применения может быть значительно расширена и не ограничиваться …
  • Можно ли инвестировать полагаясь на новостиМожно ли инвестировать полагаясь на новости
    Многие инвесторы «работают исходя из предположения, что события диктуют движения рынка». Это не так. Автор: Боб Стокс Перевод в субтитрах: Текстовая версия видео: Многие инвесторы — зависимы то новостей. Они каждый день смотрят финансовую прессу, чтобы узнать, почему акции повышались или нонижались. Разумеется, они думают, что хорошие новости подбивают рынок идти вверх …
  • Мысли о предпринимательствеМысли о предпринимательстве
    Древние говорили: «Если хочешь стать генералом, следует сперва воспитать свой дух так, что, если гора Тайшань рухнет перед тобой, не измениться в лице, если олень пронесется мимо — не моргнуть, и тогда сможешь контролировать все преимущества и недостатки и совладать с противником». Вот это и есть сила решимости и концентрации! …