Анна Кондрашова купила и вторичку, и новостройку. Ей слово. Мы с мужем купили две квартиры в подмосковных Люберцах: однушку в новостройке и четырехкомнатную на вторичном рынке. На обе квартиры брали ипотеку, риелторов не нанимали и учились на собственных ошибках. Моя статья для тех, кто выбирает, что покупать: жилье на вторичном рынке или новостройку. На примере своих квартир я расскажу, какое жилье было дешевле и какие траты предстояли нам потом. Сравню ставки по ипотеке, цены на ипотечное страхование, затраты на сделки и ремонт и другие расходы. А еще расскажу про бытовые трудности, с которыми мы столкнулись в первичном и вторичном жилье после переезда.
О моих квартирах
Первую квартиру мы с мужем купили в декабре 2014 года. Это была новостройка. До нее у нас не было собственного жилья — мы снимали однушку на окраине Москвы. А потом родители подарили нам на свадьбу 3 150 000 Р, и мы решили вложить их в недвижимость.
Мы искали квартиру в пределах 5 км от Мкада и стоимостью до 4 млн рублей. Нам идеально подошла однушка площадью 35,4 м² в подмосковных Люберцах. Дом должны были достроить через год, квартира стоила 3 850 000 Р. Недостающие 700 000 Р я взяла в ипотеку под 13% годовых на пять лет. Погасила ее досрочно, за 11 месяцев. Через год мы получили ключи, сделали в квартире ремонт и переехали.
Но когда у нас родился ребенок, в однушке стало тесно. К тому же мы планировали второго. Поэтому в 2018 году стали искать трех- или четырехкомнатную квартиру в своем районе. Уезжать из него не хотели: рядом был красивый парк с прудами, супермаркеты, детские сады и школа.
В итоге купили четырехкомнатную квартиру площадью 99,8 м² на вторичном рынке. Она стоила 10 150 000 Р.Однушку продали за 4 500 000 Р, добавили 2 150 000 Р личных сбережений — это был наш первоначальный взнос. На 3 500 000 Р я взяла ипотеку под 8,9% годовых сроком на 30 лет. В этой квартире мы сейчас и живем.
Жилая комната площадью 15 м² в однокомнатной квартире
Что было дешевле на момент покупки
Вообще, жилье в Москве бывает четырех классов: эконом, комфорт, бизнес и элитное. Самое дешевое жилье — экономкласс. Это типовые дома без консьержей, огороженной территории, дизайнерской детской площадки и других наворотов. Такое жилье мы с мужем и выбирали. И внутри экономкласса новостройки оказались дешевле вторичного жилья.
Квартиру в такой новостройке мы в 2014 году купили за 3 850 000 Р, но пришлось доплачивать за лишние метры, когда дом достроили. В итоге квартира стоила на 27 750 Р дороже — мы заплатили 3 877 750 Р.
В договоре долевого участия всегда есть пункт о доплате за лишние квадратные метры,
если квартира в новостройке получится больше
Но мы все равно считали покупку выгодной. Судя по объявлениям, в 2014 году однушка экономкласса на вторичном рынке обошлась бы нам в 4 300 000 Р. Мы радовались, что сэкономили 422 250 Р, а о том, что новостройке еще нужен ремонт, не думали.
Но бывает, что в одном районе продается жилье разного класса. Тогда новостройка выходит дороже вторичного жилья, если оно классом ниже. В этом мы убедились в 2018 году, когда покупали свою вторую квартиру.
В нашем районе строился новый дом класса комфорт. Подъезды делались по индивидуальному проекту, территория была огорожена и с видеонаблюдением, а на цокольном этаже планировался паркинг. Дом должны были достроить через два года. Трешка без ремонта площадью 99,2 м² стоила там 10 730 000 Р. Для нас это было дорого, и ждать два года мы не хотели. К тому же с однушкой мы вкусили все прелести ремонта с нуля и проходить через него снова боялись.
В итоге мы купили квартиру на вторичном рынке в доме попроще — экономкласса. Он находился через дорогу от нашей новостройки, ему было семь лет. Из изысков был только холл с зеркалами на первом этаже. Четырехкомнатная квартира площадью 99,8 м² в этом доме обошлась в 10 150 000 Р. Она была уже с ремонтом и хорошим оборудованием: теплыми полами, датчиками подтопления, бойлерами, джакузи, кондиционерами и фильтрами очистки воды.
Так мы сэкономили на статусе дома и за меньшие деньги получили отличную квартиру, в которую сразу переехали. Живем в ней уже полтора года, а новостройка, в которой сначала присмотрели трешку, еще даже не введена в эксплуатацию.
В этом доме мы купили вторичку площадью 99,8 м² за 10 150 000 Р с хорошим ремонтом
Ставки по ипотеке
По моему опыту, ставка по ипотеке на первичное жилье ниже, чем на вторичное, на 0,3—0,5%. Так, на квартиру в новостройке в конце 2014 года банк одобрил мне ставку 13%. Я узнавала, что с моим первоначальным взносом на вторичное жилье она была бы от 13,5%.
Другую квартиру, со вторичного рынка, мы купили в ипотеку в 2018 году. По сравнению с 2014 годом ставки снизились — в большинстве банков на вторичное жилье мне предложили 9,2% годовых. А на новостройки ставка начиналась от 8,9%. Но мне повезло: один банк снизил процент на вторичное жилье площадью от 70 м². Моя квартира подходила, и я оформила ипотеку по ставке для новостроек — 8,9%.
Как семье с детьми получить от государства деньги на ипотеку
Ипотека с господдержкой для семей с детьми тоже действует только на новостройки. Если в семье хотя бы двое детей, ставка будет 6% на весь срок кредита, а на Дальнем Востоке — 5%. Но наши дети родились после того, как я выплатила ипотеку за новостройку, поэтому господдержкой я не воспользовалась.
Дополнительные траты на ипотеку
Оценка вторичного жилья. Чтобы взять ипотеку на вторичное жилье, мне пришлось заказать его оценку. Ее требовал банк, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки и цена на нее не завышена. Для новостройки это не нужно.
Список компаний-оценщиков, с которыми сотрудничал мой банк, я нашла на сайте. Обзвонила несколько и заказала оценку там, где предложили самую низкую цену — 5000 Р.
Оценщики нашли в квартире со вторичного рынка неузаконенную перепланировку: система вентиляции в ванной была закрыта стеной с декоративными нишами. Оценщики решили, что ниши, уходя вглубь, перекрыли вентиляционную систему дома. Такую перепланировку невозможно узаконить, и банк сначала отказал мне в ипотеке.
Но продавец разобрал ниши и отправил фото целых вентиляционных труб в оценочную компанию. Делать ниши заново было дорого, поэтому дыры закрыли плиткой. Зато компания переделала отчет — и банк одобрил ипотеку. За переделку я заплатила 1000 Р.
Оценщик указал и другие недочеты: по техпаспорту один дверной проем был пустой, а по факту в нем стояла дверь. Унитаз и умывальник предыдущий владелец поменял местами. Но такие мелочи легко узаконить: за 700 Р я оформила у нотариуса обязательство, что сделаю это в течение 6 месяцев после покупки. Правда, это обязательство я так и не выполнила, а банк и не заметил.
Всего я потратила на оценку вторичного жилья и нотариальное обязательство 6700 Р. С новостройками таких расходов и проблем с перепланировкой не бывает.
Эти декоративные ниши находились в стене, закрывающей систему вентиляции. Специалисты по оценке решили, что ниши ее повредили
Хозяин квартиры разобрал ниши, чтобы доказать, что система вентиляции цела, а потом закрыл их плиткой. В отчет по оценке пошло это фото
Оценщики описали все недочеты перепланировки. И указали, что согласовать ее невозможно,
пока продавец квартиры не приведет систему вентиляции в исходное состояние.
По расчетам оценщиков, это стоило бы 20 000 Р
Ипотечное страхование
Когда я брала обе ипотеки, банки предлагали оформить ипотечное страхование. И я убедилась, что в первые три года страховать новостройку в 2—2,5 раза дешевле, чем вторичку.
Смысл ипотечного страхования в том, что страховая выплатит долг за меня, если я по непредвиденным обстоятельствам не смогу его гасить. Такое страхование добровольное — от него можно отказаться, если иное не прописано в ипотечном договоре. Но в моих договорах был пункт, что без страховки ставка увеличится на 1%.
Полное ипотечное страхование защищает от рисков жизнь и здоровье заемщика, недвижимость и титул — право владения недвижимостью. Титул нужно страховать на случай, если прежний хозяин квартиры признает сделку купли-продажи недействительной.
Но в случае с новостройкой полное страхование не нужно. Недостроенное жилье застраховать невозможно. Застройщик вряд ли захочет аннулировать сделку, так что титульное страхование тоже ни к чему. Поэтому когда я покупала новостройку, то застраховала только жизнь и здоровье. В первый год это стоило 2500 Р — 0,3% от суммы долга. Когда дом через год достроили, пришлось бы страховать еще и саму новостройку. Но я выплатила ипотеку раньше, и мне не пришлось это делать.
А вот со вторичным жильем пришлось оформить комплексную страховку. В первый год она обошлась в 27 958 Р — это 0,7% от суммы долга. По словам страхового агента, страхование жизни стоило 10 064 Р, квартиры — 7269 Р, а титула — 10 625 Р. Будь это новостройка, которую еще не сдали, в первый год я страховала бы только жизнь и здоровье и заплатила 10 064 Р.
Но страховать новостройку выгоднее, чем вторичное жилье, только в первые три года. Потом для вторичного жилья уже не нужно страхование титула, зато для первичного надо страховать недвижимость: за три года дом обычно достраивают. Так что цены полисов за новостройку и вторичное жилье выравниваются.
Расходы на сделки
Сделка по покупке новостройки обошлась нам почти в десять раз дороже, чем по покупке вторичного жилья. Новостройку мы купили у застройщика: я заключила с ним договор долевого участия — ДДУ. Чтобы сделка была действительна, ДДУ надо было зарегистрировать в Росреестре. Я и юрист застройщика должны были пойти туда и подать документы. Но в офисе застройщика мне сказали, что юрист все сделает сам и избавит меня от хлопот. Это будет стоить 15 000 Р, а если я не хочу платить, то и квартиру мне не продадут. Так что выбора у меня не было.
Чтобы юрист мог действовать от моего имени, пришлось сделать на него нотариальную доверенность за 700 Р. Еще мой муж оформил у нотариуса заявление, что он не против покупки квартиры на совместно нажитые деньги. Это тоже стоило 700 Р. В итоге на оформление сделки по новостройке мы потратили 16 400 Р.
Квартиру со вторичного рынка мы купили у физического лица по договору купли-продажи. Я и продавец вместе отнесли договор в Росреестр, за его регистрацию напополам заплатили пошлину — 2000 Р, то есть по 1000 Р каждый.
Муж снова оформил за 700 Р нотариальное заявление, что не против покупки. Суммарно оформление сделки по вторичке стоило нам 1700 Р.
Траты на жилье в ожидании переезда
Плюс вторичного жилья в том, что в него мы переехали сразу после покупки. Точнее, через четыре дня после того, как Росреестр зарегистрировал договор купли-продажи. Этот срок мы заранее прописали в договоре.
А с новостройкой мы год ждали конца строительства — и все это время платили за съемную квартиру 23 000 Р в месяц. Еще два месяца шел ремонт. Так за 14 месяцев мы отдали за съемное жилье 322 000 Р. Если бы купили тогда вторичное жилье, сэкономили бы эту сумму.
В договоре купли-продажи вторичного жилья мы указали, что продавец освободит квартиру через четыре дня
после регистрации договора. Такой короткий срок бывает не у всех, мне повезло, что продавец на него согласился
Ремонт в новостройке
Мы купили новостройку с нулевой отделкой, голыми бетонными стенами и без межкомнатных перегородок. Электричество шло до щитка в прихожей. В ванной были трубы с горячей и холодной водой, но к будущим умывальнику, унитазу и ванне их надо было вести самостоятельно.
Нам понравилось, что в квартире можно все сделать на свой вкус: выбрать любые обои и плитку, где угодно установить розетки и поставить стены.
И мы вписались: сначала заказали черновую отделку, а затем — чистовую.
Как узаконить перепланировку в новостройке
Черновая отделка. Во время черновой отделки стены покрывают цементом и выравнивают. В них замуровывают электропровода, делают выводы под освещение и розетки. В ванной и туалете трубы проводят туда, где будут стоять унитаз, ванна, стиральная машина и умывальник.
Черновую отделку мы заказали у застройщика. Начальник бригады обещал сам закупить материалы и сделать все за три недели. Нас не насторожило, что в договоре он «на всякий случай» указал три месяца. Мы внесли полную предоплату — 250 000 Р — и уехали на море. Позже поняли, что переплатили: наши соседи отдали за черновой ремонт такой же квартиры 180 000 Р. Материалы они покупали сами, а мастеров искали через интернет.
Вернувшись с моря, мы увидели, что в квартиру никто даже не заходил. А про три недели начальник бригады забыл. Тогда я решила давить на жалость: сказала, что хозяйка нашей съемной квартиры уже нашла новых жильцов и нам негде жить. В итоге так надоела начальнику, что он приказал начать ремонт на следующий день.
Потом я регулярно звонила ему и жаловалась, что квартиру медленно ремонтируют. И через три недели ремонт действительно доделали.
Мы с мужем прикинули, где что поставим и где сделаем розетки. Начертили план расположения розеток и выключателей и отдали его начальнику бригады
Так выглядит черновая отделка: стены залиты бетоном и выровнены, сделан свет, дырки под розетки с торчащими проводами. Плитка и розетки относятся уже к чистовой отделке
Чистовая отделка. Для чистовой отделки мы искали мастеров на «Профи-ру». Выбрали по отзывам хорошего плиточника, обойщицу и сантехника. В квартире одновременно работали несколько человек. Они закончили чистовой ремонт за две недели. Если кто-то из мастеров нас не устраивал, мы тут же находили ему замену, а другие работы продолжались.
620 000 Р мы потратили на ремонт в новостройке площадью 35,4 м²
Например, один работник должен был штукатурить стены. Но заявил, что мы должны не только платить ему за работу, но и привозить еду и купить раскладушку. Мы отказалась от услуг этого мастера и наняли другого. У него было свое оборудование, а жил он в соседнем доме и в раскладушках не нуждался.
На чистовой ремонт мы потратили 370 000 Р. Через год продали эту квартиру в идеальном состоянии.
С каждым мастером по ремонту я заключала договор и брала расписку о получении предоплаты. Договор брала прямо с сайта и указывала в нем свои данные
Один мастер неаккуратно вырезал отверстие для сливной трубы и испортил плитку. Мы не стали ждать, когда он испортит что-то еще, и наняли другого
Ремонт во вторичном жилье
Нашей квартире со вторичного рынка черновой ремонт не понадобился. Стены были уже ровные, сделана электроразводка, в ванной работали унитаз, ванна и умывальник. Из чистовой отделки нам не нравились только обои: кое-где они отходили. Зато в квартире сразу можно было жить, а то, что не нравится, исправлять постепенно.
Через год мой муж сам переклеил обои в двух комнатах. Мы потратили на них 20 000 Р и установили балконный блок за 25 000 Р. Еще через год переклеим обои в остальных помещениях.
У квартиры с ремонтом был только один минус: мы не знали, где в стене спрятаны провода. Боялись, что станем крепить плинтус и пробьем интернет-кабель. Но получилось еще хуже. В детской мастер крепил к стене шкаф и пробил перфоратором трубу от кондиционера. Он висел в смежной гостиной, а труба оказалась выведена насквозь через стену и шла вдоль стены детской. Чтобы заварить трубу, пришлось бы сдирать обои и ломать стену. Мы решили, что проще проложить ее в другом месте, когда начнем ремонт в гостиной. Пока кондиционер не работает.
Так выглядела детская, когда мы покупали квартиру на вторичном рынке. Обои нам не нравились, а без балконного блока в ней было холодно
На обои и балконный блок в этой комнате мы потратили 35 000 Р
Бытовые минусы
Грязь. После ремонта пыль в новостройке оседала три недели, приходилось каждый день мыть полы и протирать мебель. Но от квартиры все равно было ощущение новизны и свежести.
Во вторичном жилье такого не было. Прежние хозяева нашей второй квартиры явно не следили за чистотой. Под подоконники и раковины были прилеплены жвачки, батареи поросли пылью, а слив в раковине на кухне был забит. Но хуже всего выглядела сантехника. Было чувство, что унитазы никто никогда не мыл, ванна была вся жирная, а умывальник покрыт известковым налетом. На уборку я потратила неделю.
Шум. В новостройке мы два года прожили под шум дрелей. Однажды грохот перфоратора разбудил нас в 4 утра. Мы жили на 10 этаже и решили, что шум из квартиры снизу. Спустились, но там никого не было. В итоге нашли шумевшего мужчину на 5 этаже: из-за того, что квартиры в доме были пустые и без отделки, эхо разносило грохот по всему дому. Мужчина извинился и сказал, что днем он работает, а ему надо было быстренько повесить полочку.
В квартире со вторичного рынка мы с такими проблемами не столкнулись: соседи давно сделали ремонт.
Насекомые за два года в нашей новостройке не завелись. Зато жилье со вторичного рынка мы купили уже с «соседями». В первый же день обнаружили в ванной блестящих длинненьких насекомых — чешуйниц. Прежний хозяин сказал, что не обращал на них внимания и никак не боролся. Мы делали для них ловушки, рассыпали под ванной борную кислоту. В итоге помог только фумигатор.
Запахи. Запахи были в обеих наших квартирах. В новостройке соседи постоянно что-то красили. А в квартире со вторичного рынка у хозяина был невоспитанный кот, запах выветривался недели три.
Что в итоге оказалось выгоднее
Мы с мужем думали, что выгодно купили свою новостройку: она стоила дешевле аналогов на вторичном рынке, ставка по ипотеке была ниже, а страховать мне пришлось только жизнь и здоровье. Но на сделку мы в итоге потратили больше, чем когда покупали вторичное жилье. И пока квартира строилась, много денег ушло на съемное жилье, а потом — на ремонт.
У нашей квартиры со вторичного рынка есть свои минусы. Из-за неузаконенной перепланировки я с трудом оформила на нее ипотеку, а потом с отвращением травила насекомых и отмывала унитазы после прежних хозяев. Еще, когда муж вешает на стену картину, всегда рискует пробить какой-нибудь провод.
Но для себя мы навсегда сделали выбор в пользу вторичного жилья. Сделка по его покупке обошлась дешевле, в квартиру мы переехали сразу, и нам не пришлось делать ремонт с нуля. Если не учитывать стоимость квартир и проценты по ипотеке, мы потратили на вторичное жилье в 12 раз меньше, чем на новостройку.
Траты на квартиры без учета их первоначальной цены и процентов по ипотеке
Новостройка Вторичное жилье
Чистовой ремонт 370 000 Р 45 000 Р
Траты на жилье между покупкой и переездом 322 000 Р 0 Р
Черновой ремонт 250 000 Р 0 Р
Доплата за лишние квадратные метры 27 750 Р 0 Р
Сделка 16 400 Р 1700 Р
Ипотечное страхование в первый год 2500 Р 27 958 Р
Оценка жилья для ипотеки и обязательство узаконить перепланировку 0 Р 6700 Р
Итог 988 650 Р 81 358 Р
А вы за вторичку или за новостройку? Напишите в комментариях…
