Баррель московской недвижимости

Давно меня этот вопрос занимает. Уж если недвижимость в России настолько зависит от сырьевых цен (подробнее о связи я пишу, например, тут и тут), то логично будет и цену привести к баррелю нефти. Наверное, аналитики давно так и считают, подумал я. И попытался найти что-нибудь в интернете. Но ничего путного, а тем более свежего, не нашлось, кроме нескольких старых статей.

Как обычно, если чего-то не хватает, значит, надо делать самому. Во всяком случае, будет интересно.

Сказано – сделано. Скачал себе цифры по нефти (сорт «Брент», наиболее приближенный к тому, чем торгует Россия) и цены на недвижимость (официальные длинные ряды Росстата) с начала этого века и наложил одно на другое.

И вышло в самом деле любопытно! Во-первых, гипотеза, что недвижимость сильно зависит от сырьевых цен, сразу же подтвердилась. Цены в баррелях в отличие от цен в долларах или рублях, никогда не показывали никакого выраженного тренда и колебались в достаточно узких пределах. Во-вторых, по всей видимости, есть некий равновесный уровень цен, к которому значение периодически возвращается. А значит, на основе этого наблюдения можно строить анализ, завышены ли цены на недвижимость в данный момент или нет!

Смотрим на московскую недвижимость, и какие выводы можно сделать.

Баррель московской недвижимости

1. Равновесный уровень в 50 баррелей нефти выявляется сразу. Последние 10 лет цена не покидала диапазон 40-60 баррелей за один метр московской квартиры.

2. В 2001-2005 годах московская недвижимость была недооценена, даже несмотря на относительно низкие цены на нефть, что видимо и послужило такому эпическому росту цен в дальнейшем.

3. В 2007-2010 годах московская недвижимость напротив была переоценена, что предопределило спад реальных цен в дальнейшем. Именно тогда был единственный раз, когда можно было всерьез говорить о пузыре в недвижимости в России.

4. Следующие годы недвижимость оценивалась более-менее справедливо относительно нефтяных котировок. Заметим, что ни рост цены нефти, ни ее падение на этом графике даже не видны.

5. В 2018-2019 годах, как ни странно, московская недвижимость была немного недооценена относительно нефти. Основная причина – покупка ЦБ валюты в рамках бюджетного правила, благодаря чему часть нефтяной ренты изымалась с рынка (если бы ЦБ не проводил такие операции, рубль был существенно крепче, а цена Москвы в баррелях опять вернулась бы к отметке 50).

6. В 2020 году из-за падения нефти недвижимость опять вернулась к своему естественному значению. Но более интересно, что в начале года, когда цена на нефть болталась в районе 25 долларов, цена московской недвижимости в баррелях приближалась к 100! Что и давало основания, мне в том числе, уверенно говорить о снижении цен. С тех пор, однако, цены на нефть почти вернулись к значениям прошлых лет, поэтому основываясь на данной модели, видим, что потенциала для снижения цен практически не осталось. Это значит, что если нефтяные цены останутся на этих уровнях или тем более подрастут, снижение цен на недвижимость так и не реализуется (для этого просто не хватит времени).

Наверное, читателям интересно, сколько стоит их недвижимость в баррелях нефти, если они живут в других регионах. Вот например, что мы имеем по С.-П, МО и России в целом. В целом, форма кривых практически та же и лишь Северная Столица похоже решила повторить опыт 2008 года.

Баррель московской недвижимости

///////////

Автор в Яндекс Дзене
Недвиномика — группа вконтакте

Источник: Финансовый Парфюмер

5, 1

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Смотрите также

  • Демура: У нас запланирован рост, кто не выполнит, того кастрируем — — — —Демура: У нас запланирован рост, кто не выполнит, того кастрируем — — — —
    Степан Демура в программе «Полит-Экономика для всех» выпуск 12. -Как украсть «по честному» деньги -Что слышно из финансовой пропасти? -Ссудный процент, он чей?   Источник: Нейромир
  • Big Tech и Байден совместно работают над цензуройBig Tech и Байден совместно работают над цензурой
    Частные компании, которым разрешено делать все, что они хотят, потому что это не правительство, также разрешено работать с правительством, чтобы заставить людей замолчать. Капиталистам разрешено работать напрямую с правительством для цензуры политических оппонентов. Это в Первой поправке. Дело только в том, что правительству не разрешается проводить цензуру самостоятельно. Об этом …
  • Фотография вышедшего из комы Навального с глупым фотошопомФотография вышедшего из комы Навального с глупым фотошопом
    Со вчерашнего дня сети стоят на ушах из-за поста вышедшего из комы Навального с глупым фотошопом. Сразу говорю, что я смотрю факты, а истерики, политсвары и любого окраса верования, как и образы актеров вроде Навального, меня не интересуют. А факты таковы, что как не было ни одного фото в больнице, …
  • Ирландец-банкрот, случайно создавший знак доллара —
    Единственное известное изображение Оливера Поллока в Батон-Руж, штат Луизиана. (Фото: Ричард Камминс/Алами)ВОЙНЫ СТОЯТ ДЕНЕГ. Поэтому, когда разразилась Война за независимость, колонии обратились за поддержкой к ряду источников. Основные участники независимости Америки: королевства Франции и Испании, голландский банковский конгломерат и единственный ирландский торговец, базирующийся в Новом Орлеане. Его звали Оливер Поллок, …
  • Полиция предупредила бабушку не пить чай с соседямиПолиция предупредила бабушку не пить чай с соседями
    Буквальное безумие, у полицейских слишком много свободного времени, если они собираются арестовать пожилых людей, пьющих чай на открытом воздухе. Британской пенсионерке Лесли Маговерн, проживающей в Чарльтон-Кингс, графство Глостершир было сделано предупреждение в полиции после того, как она выпила чашку чая в общественном саду со своими соседями в их общем саду. …