Чтобы стимулировать национальный рынок жилья, российские власти решили взять пример с США.
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), созданное по решению правительства РФ, для поддержки рынка ипотечного кредитования страны в прошлом году разработало новый механизм, который позволит кредитным организациям объединять ипотечные кредиты в пулы и на их основе выпускать ценные бумаги с полной гарантией АИЖК. Специально для этой цели было создано ООО «Ипотечный агент «Фабрика ипотечных ценных бумаг» («Фабрика ИЦБ»). В 1-м квартале финансовая группа ВТБ первой опробует на практике этот механизм, выпустив таких ценных бумаг на сумму 50 млн рублей ($890 млн). Новую схему можно считать российской версией Fannie Mae.
«Мы зондируем почву», — комментирует Андрей Сучков, глава Управления секьюритизации ВТБ Капитал. «Эта эмиссия позволит нам оценить интерес инвесторов к подобным финансовым инструментам».
Россия стремится привлечь покупателей на национальный ипотечный рынок, размер которого оценивается в 4.5 трлн рублей, надеясь с их помощью снизить стоимость заемных средств, повысить конкуренцию и улучшить жилищные условия той части населения, которая до сих пор ютится в ветхих и тесных квартирах времен советской эпохи. В текущих условиях повсеместно низкой доходности такой долг – со средней процентной ставкой на уровне 12% и показателем дефолтов менее 3% — представляет собой весьма привлекательный вариант, однако этот рынок сравнительно невелик, и инвесторы не всегда знают, как им точнее оценить величину риска.
Ипотечный рынок России продемонстрировал устойчивость перед лицом самой продолжительной за два десятилетия рецессии и вырос в 2016 году на 13%, несмотря на сокращение экономики. Отчасти это произошло благодаря государственным субсидиям, которые помогли сохранить контроль над уровнем ставок. Теперь экономика снова вернулась в зону роста, а ключевые ставки снижаются, и это позволило банкам выдать в марте новых ипотечных кредитов на рекордную сумму 150 млрд рублей, что на 26% превысило показатель марта 2016 г.
И, тем не менее, российский ипотечный рынок равен лишь примерно четверти аналогичного рынка Польши с учетом сравнительного размера экономик этих стран. Более 70% этого рынка находятся под контролем государственных компаний ВТБ и «Сбербанк».
И здесь свою роль должна сыграть «Ипотечная фабрика», созданная для того, чтобы повысить конкуренцию и понизить ставки. Она должна упростить и стандартизировать процесс формирования пулов ипотечных закладных и последующей эмиссии ценных бумаг, в то время как квазигосударственное АИЖК будет выступать в качестве государственного гаранта по такому долгу.
Аналогичные модели уже использовались в США, где в 1938 г. была создана Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae), которая помогла реанимировать ипотечный рынок страны после Великой депрессии и спровоцировала жилищный бум после Второй мировой войны. Позднее, в рамках обеспечения конкуренции Fannie Mae, в 1970 г. была создана Freddie Mac. После финансового кризиса обеим компаниям потребовалась государственная помощь, размеры которой составили $187.5 млрд, однако они уже с лихвой вернули эти деньги правительству.
Fannie и Freddie в совокупности являются владельцами или гарантами почти половины ипотечного рынка США. Согласно стратегическим целям АИЖК, к 2020 г. доля Агентства на национальном рынке ипотечных ценных бумаг должна увеличиться до 45%.
Впрочем, как отмечает Ольга Гехт, старший вице-президент Moody’s Investors Service, «успех этой программы будет зависеть от инвесторов, а пока же на этом рынке продолжат доминировать государственные компании».
Тем не менее, в АИЖК считают, что квазигосударственный статус долга и залоговое обеспечение в виде квартир обеспечат интерес к нему со стороны как местных игроков, так и фондов, ориентированных на развивающиеся рынки, хотя потребуется какое-то время, чтобы «появиться на радарах инвесторов». В частности, Агентство рассчитывает привлечь иностранных инвесторов, которые формируют сейчас 28% российского рынка облигаций.
Пока же Фабрика ИЦБ действует с осторожностью – в конце прошлого года она осуществила всего одну пробную эмиссию бумаг на сумму 2.1 млрд рублей, чтобы убедиться в надлежащем функционировании нового механизма. В декабре 2015 г. Сбербанк и АИЖК подписали меморандум о предусмотренной эмиссии ценных бумаг на 50 млрд рублей, и сейчас Сбербанк ждет благоприятных условий на рынке, чтобы осуществить задуманное. Аналогичные меморандумы были подписаны и другими банками.
Сучков полон уверенности в том, что программа окажется успешной. «В ипотечном бизнесе вообще надо быть оптимистом», — комментирует он. «Иначе вы бы не стали выдавать кредиты сроком на 30 лет».
Источник: Forexpf.Ru по материалам агентства Bloomberg
No comments…
